Земля давно уже стала объектом рыночного оборота. Но чтобы продать её, или сдать в аренду, или применить как залог, или застраховать, или оценить доходность различных вариантов использования, наконец, должна быть проведена рыночная оценка земли.

Стоимость и оценка

Всем, кто собрался продавать или покупать землю, надо очень хорошо усвоить, что из себя представляет кадастровая и рыночная цена, как они определяются в конкретном случае. Кадастровую ставку вычисляют по специальным нормативам, отталкивающимся от места и ценности угодий. Но в реальном обороте широко используется, конечно, рыночная оценка земли.

Её определение, как и в отношении других активов, достаточно простое: исходя из соотношения спроса и предложения на территорию заданной категории в соответствующей местности на конкретную дату (но не более наивероятнейшего уровня). Само собой, большое влияние тут оказывает общая конъюнктура рынка.

Кто поможет узнать истину

Конечно же, это профессиональные оценщики! Они собирают максимум информации о:

• Развитости инфраструктуры
• Климатической и геологической характеристике местности
• Уровне коммуникаций и инженерных сетей
• Транспортной связности конкретной территории
• Экологической ситуации
• Подверженности природным и техногенным воздействиям
• Экономической перспективности территории
• Её текущем хозяйственном положении

Ввиду того, что рынок постоянно находится в движении, любая оценка формулируется на конкретную дату. Различия в уровне стоимости одинаковых по территории угодий, расположенных в одной местности, могут быть связаны с целевыми категориями. Так, земля под застройку может стоить дороже, чем земли сельхозназначения (или наоборот, опять же по текущей конъюнктуре).

Рыночная оценка земли: методология

Когда ведётся рыночная оценка земли, эксперты всегда начинают с выяснения того, каково текущее предназначение участка по документам, и того, каким оно может быть. Устанавливаются типичные для сопредельных владений варианты и типы землепользования. Очень важным моментом стоит считать ожидаемые изменения на земельном рынке. Дополнительно надлежит прояснить:

• Дату, на которую проводится расчёт
• Есть ли у заказчика реальные права на распоряжение территорией (в том числе в режиме аренды)
• Содержание плана участка и его совпадение (несовпадение) с реальностью
• Наличие построек, сооружений и инженерно-технических коммуникаций (которые должны быть подробно охарактеризованы)

Рыночная оценка земли потому проводится только специалистами, что учесть все перечисленные аспекты и множество других нюансов не владеющим специальными навыками вряд ли получится. Тем более, что нужно постоянно мониторить конъюнктуру рынка недвижимости и макроэкономическую динамику в целом. Среди всех разрешённых и фактических доступных вариантов использования для оценки принимается только наиболее рентабельный. Как правило, ставка рыночной цены превышает нормативную цену примерно на 25%, хотя возможны и исключения.