Оценка кадастровой стоимости земель — одно из наиболее массовых и притом чрезвычайно востребованных направлений в работе оценщиков. Основной целью выступает выяснение кадастровых стоимостей земельных владений, относящихся к определённому административно-территориальному образованию.

Как это дело организуется

Учитывая общегосударственное значение данного вида исследований, его проводят по единой методике на всех пространствах страны. Методику эту санкционирует минэкономразвития. Непосредственными заказчиками являются областные, краевые и республиканские власти, а исполнителями могут быть только те оценщики, которые входят в СРО.

Конечным итогом работы выступает всегда отчёт по специальной форме, направляемый на утверждение в региональный центр и в федеральную службу регистрации. Несмотря на наличие однозначных и очень строгих рекомендаций, оценка кадастровой стоимости земель в массовом и в частном порядке довольно сильно различаются.

Специфика двух типов кадастра

При частном исследования собираются данные, характеризующие стоимостные параметры единичного объекта или ограниченной выборки объектов на основе анализа всей доступной информации о факторах, влияющих на ценообразование. Оценка в массовом масштабе подразумевает изучение обширной выборки объектов на основе статистических подходов. Она иногда содержит временной фактор, в то время как отдельный объект оценивают на конкретную дату.

С одной стороны, уже имеющиеся в государственных базах данных сведения обеспечивают проведение текущих кадастровых оценок, с другой — полученный результат сам становится частью информационного комплекса.

Массовая оценка кадастровой стоимости земель обеспечивает:

• Уточнение состава факторов, влияющих на стоимость, их долей в конечной цене
• Выработку представления о том, как взаимодействуют некоторые факторы
• Формирование модели стоимости с учётом категории объектов и некого круга допущений
• Зонирование местностей по фрагментам с примерно одинаковой удельной стоимостью

Если оставить за скобками цели обложения, то соответствующая оценка помогает:

• Управлять залоговыми портфелями
• Задавать оправданную цену выкупа частными лицами и организациями государственной и муниципальной земли
• Правильнее рассчитывать величины арендных сборов
• Улучшать управление недвижимостью всех форм собственности
• Определить исходную аукционную цену
• Выяснить оптимальную величину компенсации за изъятие недвижимости для госнужд на основе баланса интересов сторон

Различия между двумя вариантами

Массированная и точечная оценка кадастровой стоимости земель взаимодополняет, но никак не взаимозаменяет друг друга! Ни «сжать» массовую, ни «масштабировать» точечную оценку невозможно, это достаточно разные методологически объекты, со своей особой сферой применимости. Даже совместное их употребление довольно ограничено. Кадастр в любом случае индифферентен к форме собственности и порядку владения.